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律师办理房地产项目转让业务操作指引

发布时间:( 2013-8-24 )
(2013年3月15日经山东省律师协会七届常务理事会第八次会议审议通过)
目  录
第一章 总则
第二章 律师办理房地产项目转让方案设计业务的操作指引
第一节 一般规定
第二节 转让模式
第三节 股权转让模式
第四节 资产转让模式
第五节 方案设计的原则和注意事项
第三章 股权转让模式的操作指引
第一节 一般规定
第二节 律师办理股权转让意向阶段的法律业务
第三节 律师在尽职调查阶段提供的法律服务
第一部分 尽职调查基本规范
第二部分 尽职调查前的准备
第三部分 尽职调查的方法
第四部分 尽职调查内容
第五部分 尽职调查报告
第六部分 律师从事尽职调查工作应注意的事项
第四节 股权转让合同起草、谈判、签署阶段法律业务的操作指引
第一部分 股权转让合同的起草
第二部分 股权转让合同的谈判
第三部分 股权转让合同的签署
第四部分 股权转让合同的政府审批
第五节 律师办理股权转让合同履行阶段法律业务的操作指引
第四章 资产转让模式的操作指引
第一节 一般规定
第二节 律师办理资产转让意向阶段法律业务的操作指引
第三节 律师在尽职调查阶段提供的法律服务
第四节 资产转让合同起草、谈判、签署阶段法律业务的操作指引
第一部分 资产转让合同的起草
第二部分 资产转让合同的谈判
第三部分 资产转让合同的签署
第五节 律师办理资产转让合同履行阶段法律业务的操作指引
第五章 律师防范执业风险的注意事项
第一节 一般规定
第二节 律师在意向阶段的注意事项
第三节 律师在尽职调查阶段的注意事项
第四节  在交易结构设计阶段的注意事项
第五节 在合同草拟、谈判阶段的注意事项
第六节 在合同履行、交割阶段的注意事项
第六章 附则
第一节 声明
第二节 特别说明事项
第三节 附件
附件一:股权转让模式下的尽职调查详细内容
附件二:资产转让模式下的尽职调查详细内容
附件三:股权转让模式下的纳税说明
附件四:资产转让模式下的纳税说明
附件五:国有股权转让程序
附件六:外商投资房地产的有关问题
 

    第一条 为规范本省律师办理房地产项目转让业务的服务行为并提高服务质量,特别是为年轻律师熟悉、参与该业务提供指导,经山东省律师协会授权,房地产专业委员会在总结相关业务经验的基础上制定本指引,供本省律师在办理该类业务时参考。
    第二条 本指引中所涉及的名词解释:
    (一)“房地产项目”指房地产开发企业通过出让、转让获得的土地使用权和/或在该土地上开发建设的住宅、商业(含办公)、酒店等物业及其配套设施等。但不包括划拨土地使用权和/或在该等土地上建设的建筑物及配套设施,亦不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府限制交易的物业和/或该等物业占用的土地。
    (二)“房地产项目转让”指房地产开发企业直接转让其名下的房地产项目(或直接受让其他房地产开发企业名下的房地产项目)和/或通过转让房地产开发企业股权的方式间接实现房地产项目转让目的的行为。
    (三)“目标项目”指交易双方拟转让的房地产项目。
    (四)“目标公司”指拥有目标项目的公司。
    第三条 鉴于房地产项目转让业务的复杂性和对律师业务能力要求较高的特点,律师办理该类业务应遵循如下原则:
    (一)专业负责原则:律师应刻苦钻研专业法律问题,熟悉该专业的法律规定,具备与该行业相匹配的能力,为当事人提供准确的专业服务。
    (二)忠诚守信原则:律师应对当事人尽到忠诚义务,在转让方和受让方之间,只接受其中一方的委托。服务过程中,律师不应受任何单位及其他组织和个人的非法干涉,依法维护当事人的合法权益,贯彻落实国家相关法律法规。
    (三)勤勉尽责原则:考虑到本业务涉及法律领域多、情况复杂的特点,律师应结合当事人的要求恪尽职守、勤勉敬业,在其承诺的期限内完成各项具体的法律服务。
    第四条 律师办理房地产项目转让业务,应依据与当事人所签订的委托协议,在委托权限内依法、依约履行职责,不得损害当事人的合法权益,并应保守当事人的商业秘密及个人隐私。
    第五条 本指引主要适用于律师从事房地产项目转让的非诉讼服务,重点在于指导律师向其当事人提供尽职调查、方案设计、合同起草、协商、谈判、签约以及项目交割等方面的法律服务。律师在办理有关房地产项目转让的诉讼案件时,也可以有选择地参考本指引的相关内容。
 

    第六条 律师办理房地产项目转让业务时,主要依据《土地管理法》、《物权法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规。
第七条 律师对房地产项目转让业务进行方案设计和论证时可以参考本章的规定。
第八条 房地产项目转让主要有两种模式:一种是股权转让,另一种是资产转让。股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的;而资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的。
第九条 股权转让和资产转让两种模式相比,虽然目的相同,但涉及的直接交易标的不同,法律关系和交易成本也各不相同。因此在交易模式的选择和设计上,律师应根据拟转让房地产项目的具体情况,作出适当的选择,以便尽可能地降低交易风险与交易成本。
第十条 股权转让模式可分为股权转让方式和增资扩股方式。
股权转让方式是指转让方与受让方签订目标公司股权转让合同,完成股权交割,并办理工商变更登记。
增资扩股方式是指增资方以现金或其他资产对目标公司进行增资,从而持有目标公司一定比例的股权,再进一步受让目标公司的股权。
第十一条 股权转让的交易主体为转让方(目标公司的股东)和受让方。股权交易不需要征得目标公司的同意。
第十二条 股权转让模式的操作步骤如下:
(一)采取股权转让方式转让的,受让方受让目标公司原股东的全部或部分股权,双方签订股权转让合同,然后到工商部门办理相应的变更登记,再或同时进行董事、监事改选,并到工商部门办理相应的变更登记。
(二)采取增资扩股方式进行转让的,由增资方与目标公司原股东签订增资协议,对增资额和增资后各方所占股权比例作出约定,然后由会计师事务所出具《验资报告》,并到工商部门办理变更登记,再或同时进行董事、监事改选,并到工商部门办理相应的变更登记。
如果目标公司是外商投资企业,或增资后目标公司由内资企业变更为外商投资企业,则需要经相关部门批准,然后再办理工商变更登记。
第十三条 股权转让模式的优势:
    (一)该模式不受《城市房地产管理法》第39条关于转让时必须完成开发投资总额25%的条件限制,可以在目标公司取得土地使用权后的任何时点进行。
(二)税负成本相对较低,有利于降低受让的总体成本。
采取股权转让方式,在满足一定条件时,一般各项资产无须作为销售处理,房屋、土地等无须办理过户手续,避免因资产流转而产生所得税、营业税、契税等税费,从而可获得更为优惠的股权受让价格,降低了受让总体价格。受让前开发成本和资金占用利息可以全额计入此后项目总成本,对受让方而言有利于降低今后项目处置的土地增值税。
股权转让模式下需要缴纳的税费见本指引附件三。
(三)操作程序较简单。
第十四条 股权转让模式的不利因素:
(一)目标公司进行房地产开发,往往是在同一地块上建设多个项目(如写字楼、住宅、酒店、商贸等)。如果无法将盈利前景不佳的项目进行剥离,不仅会增加受让成本,而且还面临较大的经营风险,项目的资金回报无法获得保障。
(二)股权转让模式下,受让方在受让时对目标公司的或有债务往往难以预测。
(三)交易完成后,转让方的义务及由此产生的法律责任均由受让方承担。受让方面临转让方未尽信息披露义务的风险。 
第十五条 资产转让的交易主体为转让方(目标公司)和受让方。
第十六条 资产转让模式的操作步骤为:交易双方签订《资产转让协议》后,到国土资源和房屋管理局办理土地使用权变更登记,并办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等项目有关规划建设手续的更名。
第十七条 资产转让模式的优势:
(一)项目权属清晰,可操作性较强,法律规定明确,只要符合法定条件,即可进行转让。
(二)受让方无需考虑目标公司的或有负债风险。因受让的仅为目标项目,不涉及公司债权债务,对受让方而言交易较为简便、透明。
(三)需要缴纳的税费种类清晰,税务风险较小。
第十八条 资产转让模式的不利因素:
(一)根据《城市房地产管理法》第39条的规定,房地产项目转让时必须完成开发投资总额的25%。若采用资产转让模式,项目权属变更登记手续必须在目标项目投资总额达到25%后方可办理。
(二)在资产转让模式下,如有专属于转让方(目标公司)的税收优惠,受让方在受让目标项目后无法继续享有。但是如果采取股权转让的方式,由于变动的只是转让方(目标公司)的股东,则税收优惠将会得到保留。
(三)税费较高。通常情况下,采取资产转让模式需缴纳的税费包括:契税、印花税、土地增值税、营业税、所得税、城市维护建设税和教育费附加等,相对于股权转让模式而言税费较高。
资产转让模式下需要缴纳的税费见本指引附件四。
第十九条 方案设计的原则:
(一)以目标项目和目标公司的具体情况为基础,以法律为依据。
(二)尊重当事人意愿、维护当事人利益。
(三)保障交易安全,尽量使操作路径简捷易行。
(四)尽量降低交易成本。
第二十条 方案设计注意事项:
(一)方案设计与当事人的商业目的息息相关,涉及到行业、管理、商务、财税、法律等多方面知识,需要具备一定的统筹能力。律师应谨慎地担任总协调人。
(二)律师担任方案设计的总协调人时应充分发挥各专业团队的业务专长,注意整合各方力量,为当事人提供多个方案供其选择,并分析利弊。单一方案的提交更须慎重。
(三)律师可以与相关专业人员联合提供方案设计服务,在联合服务时应注意适当划分工作边界,区分工作责任。
 

第二十一条 律师就股权转让业务提供法律服务,主要应当依据《公司法》、《公司登记管理条例》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定(一)、(二)》等法律法规和司法解释。
第二十二条 律师以股权转让模式提供法律服务可以参考本章的规定。
第二十三条 本章涉及的名词解释:
(一)“受让方”指拟受让目标公司股权的自然人或法人。
(二)“转让方”指持有目标公司股权并拟转让给受让方的自然人或法人。
(三)“意向书”指受让方和转让方就目标公司股权转让事宜初步达成的转让意向书或框架协议。
(四)“股权转让合同”指受让方和转让方就转让目标公司股权事宜达成的正式合同。
(五)“股权转让协议”指由受让方与转让方为办理股权的工商登记变更而签订的股权转让协议。
第二十四条 股权转让模式的基本程序:
(一)了解目标公司、目标项目的情况。
(二)达成初步转让意向,签订意向书,由受让方向转让方支付一定数额的定金(视情况而定)。
(三)受让方对目标公司和目标项目进行尽职调查。
(四)受让方根据调查情况决定是否继续受让。若决定继续受让,则需设计并论证受让方案。
(五)起草股权转让合同,就合同内容进行协商、谈判。
(六)签署股权转让合同。
(七)履行股权转让合同(不分先后顺序):
1.受让方按约定向转让方支付股权转让款;
2.按约定更换公司法定代表人、董事、监事、总经理及其他高级管理人员;
3.按约定进行公司印鉴、财务账册、账户、资料等的交接;
4.按规定办理完税手续;
5.办理工商变更登记手续,股权转让完成。
第二十五条 意向书达成前,受让方应与转让方接洽,了解目标公司的设立时间、注册资本、股权结构、资产负债状况、开发资质、经营范围,公司除目标项目外是否还有其他经营性资产,公司有无债权债务纠纷,有无已发生的或潜在的诉讼、仲裁或行政处理案件,拟转让的股权是否有权利负担等情况。
此外,受让方还应了解目标项目的来源、土地性质、权属情况、规划情况、开发进展情况、已取得的开发建设手续、就该项目已签订的合同及履行情况、项目(实物或权利)有无瑕疵等。
第二十六条 根据了解到的情况,对可能存在的法律问题、风险进行预判,并书面提示当事人,建议转让操作方案,根据目标公司和目标项目的具体情况设计、起草意向书。
第二十七条 意向书旨在为整个交易做出纲领性的计划和安排,为转让方配合受让方进行尽职调查提出要求,为受让方根据尽职调查结果决定是否继续进行受让设定条件,也为受让方按照转让方要求支付定金提供合同依据。
第二十八条 意向书所包含的主要内容有:
1.转让标的
2.转让方式及主体
3.转让价款及价格确定方式
4.付款方式
5.进度安排条款(工作步骤、时间表等事项)
6.陈述保证条款(主体资格、项目基本情况等)
7.权利义务条款(如协同配合义务、提供必要资料信息的义务、各方负责事项的划分等)
8.排他协商条款(独家谈判权)
9.诚意金条款
10.意向书终止(解除)条款
11.违约责任条款
12.保密条款
13.争议解决条款
14.法律适用条款(适用于涉外的情形)
15.其他条款(费用承担条款、弹性条款等)
16.生效条款
第二十九条 意向书的起草、谈判及签订应注意的问题:
(一)受让时,受让方可能基于某种考虑,不想或不能直接以自己的名义去受让,而是先设立一家壳公司,然后再以壳公司的名义去受让项目公司。所以,建议意向书中为受让方将来可能以其指定的其他公司进行受让做好铺垫。
(二)意向书是否设计诚意金/定金条款(以下均称“定金”)应视转让方的意愿而定。该条款主要是为降低受让方恶意磋商或其他不诚信行为的风险,并担保下列事项:
1.转让方积极配合受让方的尽职调查,提供目标公司和目标项目详实的资料;
    2.转让方介绍的情况与目标公司和目标项目实际情况一致;
    3.受让方能够按期完成尽职调查并按意向书约定条件做出是否继续受让的决定;
4.转让方遵守对其在排他期内的限制性约定;
5.双方均对转让事宜以及获取的对方资料、信息、商业秘密进行保密,并在终止转让时返还从对方获取的全部资料等。
(三)受让方有权根据尽职调查情况,提出修改受让方案、调整交易价款、要求转让方处理不利事项等合理要求;亦可决定终止或继续交易。但为防止受让方滥用其权利,建议在意向书中设置继续受让或不再受让的条件。
(四)尽职调查结果与转让方披露情况一致的,受让方应当继续受让,进入协议起草、谈判、签署阶段;受让方拒绝继续受让的,定金不予返还。
若调查结果与转让方披露的情况不一致(细微不一致在所难免,一般指重大不一致,但对何谓“重大不一致”,应当根据双方意思在意向书中明确约定),受让方有权放弃受让,且转让方应双倍返还定金。
第三十条 律师应严格遵守法律、法规及规范性文件的规定,遵守律师职业道德和执业规范,诚实守信、勤勉尽职、审慎严谨。
第三十一条 律师应严守所知悉的当事人、目标公司及其他相关方的商业秘密,不得利用所知悉的商业秘密为律师本人、律师事务所及其他人谋取利益。
第三十二条 律师应在当事人授权范围内从事尽职调查法律业务;律师在授权范围内的工作,不受其他单位或个人的影响和干预,独立工作,维护当事人的合法权益。
第三十三条 律师事务所接受委托后应指派具备相应专业能力的律师承办,实习律师(含律师助理或其他辅助人员)不得独立承办,只能协助律师完成相关工作。
第三十四条 律师从事尽职调查法律业务,严禁下列行为:
(一)严禁建议或协助当事人或目标公司从事违法活动。律师只能对当事人要求解决的法律问题进行分析和评估,并提出合法的解决方案。
(二)严禁弄虚作假,伪造、变造文件、资料、证明等材料或协助、诱导当事人弄虚作假,伪造、变造文件、资料、证明等材料。
(三)若律师经合理谨慎判断,怀疑委托人提供的文件、资料、证明等材料是伪造或虚假的,则严禁向对方当事人或其他相关方提供。
第三十五条 若当事人要求律师提供违反法律、法规、规范性文件及律师执业道德和执业纪律的服务,律师事务所及律师应当拒绝并向当事人说明情况。
第三十六条 律师事务所和律师应如实、准确、完整地向当事人披露尽职调查所获信息,并作出适当的法律分析与评估,不得故意隐瞒、遗漏影响当事人决策的重要信息或做虚假陈述。
第三十七条 律师应与注册会计师、资产评估师等专业人士密切配合,通过专业分工协作和业务沟通,共同保障受托调查业务的顺利进行。
第三十八条 倡导律师事务所建立健全项目管理制度,对调查取得的文件、资料、证明等材料可建立分类归档及查阅制度,对尽职调查报告、法律意见书等法律文件建立内部审核制度及内部质量保障制度。
第三十九条 建议律师及时、准确、真实、完整地就工作过程中形成的工作记录、工作中获得的相关文件、会议纪要、谈话等资料制作工作底稿(或保留相关记录文件)。
第四十条 建议律师对承办尽职调查业务过程中重要的往来电子邮件和电子版式的法律文件进行备份。  
第四十一条 律师事务所接受委托后及时组成尽职调查工作小组,明确分工和责任,保证在委托合同约定的时间内展开工作。
第四十二条 律师根据委托合同的约定、目标公司的具体情况制定工作方案,并及时向当事人通报。
第四十三条 在正式开始工作前根据委托合同的约定及目标公司的具体情况拟定调查清单。
第四十四条 了解交易目的、基本要求、目标公司转让的原因及基本情况。
第四十五条 取得目标公司的配合,调阅目标公司的档案资料及其他文件、文字材料。
第四十六条 约见目标公司的管理层或业务人员配合调查有关情况,并制作谈话笔录。
第四十七条 通过互联网、纸质媒介等公开披露目标公司信息的渠道进行了解。
第四十八条 向目标公司提交适宜的《尽职调查清单》或《问卷清单》。
第四十九条 根据目标公司提供的线索、信息以及其他渠道进行调查。
第五十条 通过目标公司注册登记机关调查目标公司的成立、变更、年检、注销、吊销等情况。
第五十一条 通过相应的主管登记机关调查不动产的权属、转让、抵押等情况。
第五十二条 通过目标公司所在地政府及所属相关职能部门调查相关信息。
第五十三条 通过目标公司的债权人、债务人调查有关情况。
第五十四条 可依法通过收集文字资料、约谈、记录、走访等方式查阅政府相关职能部门的档案。
第五十五条 与其他中介机构及相关方核对事实。
第五十六条 实地考察并核实目标公司资产及经营状况,对与项目有关的土地、地上建筑物等资产情况,可采用拍照等方式取得证据。
第五十七条 委托其他律师事务所、相关专业机构进行调查。
第五十八条 对受让方而言,尽职调查的目的是充分了解和掌握目标公司和目标项目的状况,以便综合考虑是否继续进行受让。鉴于此,律师起草尽职调查提纲、实际进行尽职调查应关注以下方面:
1.目标公司股东持有、处分目标公司股权的合法性和完全性;
2.目标公司设立、存续的合法性和从事经营活动的有效性;
3.目标公司目前资产、负债和或有债务的真实状况,包括一般债权债务、担保责任、欠缴税费、社会保险等;
4.目标公司已经签订但尚未履行完毕的合同及其履行情况;
5.目标公司涉及的尚未执行终结的行政处罚和诉讼、仲裁案件;
6.目标公司目前已经取得和正在开发、经营的项目,项目具体情况以及正在经营的其他业务的真实情况。
股权转让模式下的尽职调查详细内容见本指引附件一。
第五十九条 尽职调查报告的范围及深度应满足受让方据以判断目标公司股权、目标项目有无瑕疵、继续受让有无法律风险之需要。这意味着尽职调查报告应对目标公司的概况及历史沿革、股东及各自持股比例、公司治理结构及有关情况、主要资产及重大债权债务情况、公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚情况等进行详细陈述,并对尽职调查中发现的可能影响股权转让、影响目标项目的取得、开发、建设或销售等的问题进行法律分析和论证、提示法律风险。
第六十条 尽职调查报告应当包括四个部分,每部分具体内容如下:
(一)引言。该部分陈述律师尽职调查权利来源、尽职调查的任务与目的、调查获取文件资料的采信原则和调查报告的事实陈述方式。
(二)定义。该部分就尽职调查报告中所提到的有关主体、客体、简称及其他词语的含义进行定义,以使后文中有关词语指代清楚。
(三)正文。主要陈述尽职调查了解到的事实情况,可对以下内容逐一陈述:
1.目标公司的设立及历史沿革、股东和股权架构;
2.目标公司的公司治理及董事、监事、高级管理人员;
3.目标公司员工及各项保险的办理;
4.目标公司拥有的主要财产;
5.目标公司的重大债权、债务;
    6.目标公司的对外投资情况;
7.目标项目的情况;
8.目标公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚情况。
(四)律师就重要法律问题发表的法律意见。该部分主要为律师依据法律法规的规定就尽职调查过程中发现的问题(如股权权利瑕疵、目标项目权利瑕疵、目标公司已签订未履行完毕的合同履约风险等)进行法律分析,就其对股权转让的影响发表法律意见、提示法律风险,并根据委托书的要求提出解决方案或建议等。
第六十一条 尽职调查应注意的事项:
(一)调查应尽可能获取材料的原件、正本。不是原件或正本的,应核实原件,由目标公司在复印件上盖章,确认其内容与原件一致。不能提供原件或正本的文件,由目标公司出具所提供文件真实、准确,与原件一致的书面声明。
(二)对于重要但缺少有效证据支持的信息、陈述、事实,应取得目标公司或其他相关单位/人员对该信息、陈述、事实的书面确认。
(三)建立文件资料、证明等的交接清单,做好签收工作。严格遵守交接要求,并保管好所收到的文件资料、证明等。
(四)对以电子文本、电子邮件等形式提供给律师的文件资料、证明等,律师应当进行备份归档,并转换成纸面形式,由提供人或相关人员签字或盖章确认。
(五)初步完成对目标公司的调查后应及时进行归纳总结,并尽可能将调查情况汇总、分类、统计建档。
第六十二条 尽职调查报告应注意的事项:
(一)尽职调查报告应明确出具目的,并声明不得为其他目的使用该调查报告。例:“本尽职调查报告仅为A公司受让B公司控股股权之目的而出具,未经某某律师事务所书面同意,本尽职调查报告不得为其他人的利益或其他目的而使用,法律法规另有规定的除外”。
(二)应明确尽职调查报告的限制性条件。受调查资料是否真实、有效、全面的限制,受调查对象是否配合的限制,以及受相关法律及规定的限制,律师调查不可能穷尽了解所有的客观真实情况。因此,在起草尽职调查报告时,建议就该等情况附相关免责声明。
(三)尽职调查报告应明确其范围仅限于对法律方面的调查、分析。公司股权转让的顺利完成除法律方面的调查外,还有赖于财务、会计专业的支持,因此,调查报告中应当有关于“该报告不对有关会计、审计及资产评估等专业事项进行评判,该相关问题和数据需具备相应资质的专业机构做出判断等”的声明。
第六十三条 股权转让合同除将受让方和转让方列为当事人外,还应将目标公司列为一方当事人。
    因为有关公司信息披露需要目标公司和转让方作为共同披露义务人,且股权工商变更登记一般需要目标公司负责办理、转让方与受让方配合。若按照转让安排,股权工商变更登记的办理晚于受让方支付第一笔股权转让款的时间很久,则需要目标公司以目标项目为其和转让方提供履约担保。
第六十四条 须明确约定转让的股权比例。目标公司全部股权转让的,还须说明股权对应的公司资产、债务的范围。如有需要剥离的资产和/或债务,应明确约定剥离的时间和办法以及剥离前如何管理等事项。
第六十五条 股权转让的价款和支付方式均可由当事人在股权转让合同中约定(涉及到国有股权转让的除外)。注意受让方付款和转让方履行相关义务的对应关系,尽量采用分阶段支付的方式,以占据股权转让过程中的主动权。
国有股权转让价格,需经国家认可的资产评估机构进行资产清查及现值估价,并且国有股权转让要委托产权交易机构进行公告,公告后产生两个及以上竞买者的,还需采取拍卖或招投标的形式进行产权交易。
第六十六条 工商变更登记一般由目标公司负责办理,转让方与受让方予以配合。当然亦可约定由转让方负责办理,目标公司与受让方予以配合。
股权转让合同可根据当事人的要求约定办理股权工商变更登记手续的条件。例如股权转让合同已生效、股权转让已获得有关主管部门的审批、受让方已按约定支付股权转让款等。
第六十七条 办理工商变更登记手续一般需要受让方与转让方签订简单的、符合工商行政主管部门要求的股权转让协议。股权转让合同应当明确:用于办理工商变更登记的股权转让协议与股权转让合同不一致的,以股权转让合同为准。
第六十八条 合同中可约定:转让方和目标公司在办理股权工商变更登记手续的同时,办理如下事项:
(一)办理公司章程修改、董事会、监事会和董事长变更登记手续;
(二)向受让方移交公司印鉴、财务印鉴及法定代表人印鉴的时间、程序等;
(三)向受让方移交全部账务账册、档案的时间、程序等;
(四)对公司原有职工保留与否、由公司解除劳动合同时违约责任、补偿金的承担等做出约定。
第六十九条 受让方与转让方均需保证:我方已经按照公司章程及有关法律法规的规定就签订和履行股权转让合同,获得合法授权。
转让方应当就其披露信息的全面性、真实性做出承诺,并承诺对信息披露不实的情况承担违约责任。
重点注意转让方对目标公司所负债务未如实披露的处理,一般有必要要求转让方就其对该情况提供担保(一定数额的保证金或银行保函)。
第七十条 合同应当约定以股权转让方式转让房地产项目所产生的税、费双方如何承担。
第七十一条 合同应就各方当事人违反合同约定的具体情形设定违约责任,为一方当事人按照合同约定或法律规定行使合同解除权的情况如何处理做出安排,并为一方当事人非按合同约定和法律规定解除合同的行为设定违约责任。
    第七十二条 涉及国有股权转让、上市公司股权转让的,建议在股权转让合同中附生效条件。如完成前期的审批、评估各项工作,待取得了相关主管部门的批准后方能生效。
    如受让方为外资,或涉及外资股权转让的,依法需经主管部门批准后,股权转让合同方可生效。
第七十三条 合同还应包括股权转让合同适用的法律和管辖、不可抗力、通知等条款,该等条款属于合同通用条款,这里不再赘述。
第七十四条 建议律师参与当事人谈判,协助当事人就合同文本中的有关法律问题与对方解释、沟通和协商,最大限度维护当事人的利益,并根据谈判情况适当修改、调整合同文本,直至当事人最终确认文本内容。
谈判过程中,每一轮谈判结束时,建议由双方参与谈判人员对该次谈判已达成共识的条款或条件签字确认,避免此后谈判过程中出现反复,而且有利于在下一轮谈判中判断对方改变了之前已商定的哪些内容,掌握谈判中的主动权。
第七十五条 股权转让合同应由各方当事人依法签署,一般为法定代表人签字(或其授权的代表签字),并加盖公章。
第七十六条 对于不涉及国有股权、上市公司股权、外资股权的转让,受让方非外资受让的,无须审批。
对于涉及国有股权的,审批部门包括负责国有股权管理的部门及其地方授权部门,审批要点是股权转让价格是否公平、国有资产是否流失。
对于涉及上市公司股权的,审批部门还包括中国证券监督管理委员会,审批要点是上市公司是否仍符合上市条件、是否损害其他股东利益、是否履行信息披露义务等。
对于受让方为外资,或拟受让的股权为外资股权的,需要经商务主管等部门批准。
第五节 律师办理股权转让合同履行阶段法律业务的操作指引
第七十七条 以股权转让方式进行房地产项目转让,对于先行支付股权转让款的受让方或者先行办理股权变更登记的转让方而言具有较大的风险,建议律师提供股权转让价款支付的法律服务,从而使转让方、受让方的利益均能得到一定的保障。
律师在股权转让价款环节上的服务主要体现在资金监管和价款验证两个环节。律师事务所从事股权转让资金监管的过程中应坚持专款专用的原则。
第七十八条 受让方支付股权转让价款后,律师应提示转让方和受让方共同申请办理股东名册变更登记。申请变更登记时,应当提供全体股东过半数同意的证明和其他股东放弃优先购买权的证明、股权转让协议、股东名册变更登记申请。股东名册变更登记完成后,公司应向受让方重新出具出资证明书。
第七十九条 董事、监事和高级管理人员的任免程序通常由公司章程予以规定,因此如股权转让涉及上述人员的任免,应当遵循公司章程的规定。
但应注意的是,公司法定代表人的更换,应当到工商行政管理机关办理变更登记,董事、监事、总经理等发生变更,应当向原登记机关备案。
股权变更之后,重新选任董事、监事、高级管理人等的时候,应注意《公司法》第147条的有关禁止性规定,以免出现任免无效之情形。
第八十条 公司股东发生变更,应当对公司章程进行相应的修改。办理股东变更登记时,应当提交修改后的公司章程或章程修正案。
有限责任公司有权修改公司章程的机构是股东会,股东会会议作出修改公司章程的决议,必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。
股份有限公司有权修改公司章程的机构是股东大会,股东大会作出修改公司章程的决议,必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。
第八十一条 公司股东发生变更,应根据《公司法》、《公司登记管理条例》及公司章程的规定到工商行政管理机关办理变更登记,否则不能对抗第三人。
    第八十二条 股东变更登记完成后,受让方成为公司新股东,依法行使股东权利,转让方应将公司经营管理所需要的物品和文件交付给受让方,所交付的物品和文件主要有公司登记证照、印章、账簿凭证、资产权属证书、项目开发批准文件、重大合同、流动资产等。
 
第八十三条 律师就资产转让业务提供法律服务,主要依据《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理涉及国有建设用地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等。
第八十四条 本章的资产转让模式,分为建设用地使用权转让、在建工程转让两种。律师为上述两种资产转让模式提供法律服务可以参考本章的规定。
第八十五条 本章所涉及的名词解释:
(一)“受让方”指拟受让目标项目的法人。
(二)“转让方”指取得目标项目并拟将项目转让给受让方的法人。
(三)“意向书”指受让方和转让方就转让目标项目事宜初步达成的转让意向书或框架协议。
    (四)“资产转让合同”指受让方和转让方就转让目标项目事宜达成的正式合同。
第八十六条 资产转让模式的基本程序:
1.了解目标公司和目标项目情况;
2.达成初步转让意向,签订意向书,视情况由受让方向转让方支付一定数额的定金;
3.受让方对目标公司和目标项目进行尽职调查;
4.受让方根据调查情况决定是否继续受让,若决定继续受让,则设计、论证受让方案;
5.起草资产转让合同,就合同内容进行协商、谈判;
6.签署资产转让合同;
7.履行资产转让合同。
第八十七条 受让方与转让方接洽,了解目标公司的设立时间、注册资本、股权结构、资产负债状况、开发资质、经营范围,公司除目标项目外是否还有其他经营性资产,公司有无债权债务纠纷,有无已发生的或潜在的诉讼、仲裁或行政处理案件,股权是否有权利负担等情况。
此外,受让方还应了解目标项目的来源、土地性质、权属情况、规划情况、开发进展情况、已取得的开发建设手续、就该项目已签订的合同及履行情况、项目(实物或权利)有无瑕疵等。
第八十八条 根据了解到的情况,对可能存在的法律问题、风险进行预判,并书面提示当事人,建议转让操作方案,根据目标公司和目标项目的具体情况设计、起草意向书。
第八十九条 意向书旨在为整个交易做出纲领性的计划和安排,为转让方配合受让方进行尽职调查提出要求,为受让方根据尽职调查结果决定是否继续进行受让设定条件,为受让方按照转让方要求支付定金提供合同依据。
第九十条 意向书所包含的主要内容有:
1.转让标的
2.转让方式及主体
3.转让价款及价格确定方式
4.付款方式
5.进度安排条款(工作步骤、时间表等事项)
6.陈述保证条款(主体资格、项目基本情况等)
7.权利义务条款(如协同配合义务、提供必要资料信息的义务、各方负责事项的划分等)
8.排他协商条款(独家谈判权)
9.诚意金条款
10.意向书终止(解除)条款
11.违约责任条款
12.保密条款
13.争议解决条款
14.法律适用条款(适用于涉外的情形)
15.其他条款(费用承担条款、弹性条款等)
16.生效条款
(一)受让时,受让方可能基于某种考虑,不想或不能直接以自己的名义去受让,而是先设立一家壳公司,然后再以壳公司的名义去受让目标项目。所以,建议意向书中为受让方将来可能以其指定的其他公司进行受让做好铺垫。
(二)意向书是否设计诚意金/定金条款(以下均称“定金”)应视转让方的意愿而定。该条款主要是为降低受让方恶意磋商或其他不诚信行为的风险,并担保下列事项:
1.转让方积极配合受让方的尽职调查,提供目标公司和目标项目详实的资料;
2.转让方介绍的情况与目标公司和目标项目实际情况一致;
3.受让方能够按期完成尽职调查并按意向书约定条件做出是否继续受让的决定;
4.转让方遵守对其在排他期内的限制性约定;
5.双方均对转让事宜以及其获取的对方的资料、信息、商业秘密进行保密,并在终止转让时返还从对方获取的全部资料等。
(三)受让方有权根据尽职调查情况,提出修改受让方案、调整交易价款、要求转让方处理不利事项等合理要求;亦可决定终止或继续交易。但为防止受让方滥用其权利,建议在意向书中设置继续受让或不再受让的条件。
(四)尽职调查结果与转让方披露情况一致的,受让方应当继续受让,进入协议起草、谈判、签署阶段;受让方拒绝继续受让的,定金不予返还。
若调查结果与转让方披露的情况不一致的(细微不一致在所难免,一般指重大不一致,但对何谓“重大不一致”,应当根据双方意思在意向书中明确约定),受让方有权放弃受让,且转让方应双倍返还定金。
第九十二条 律师在资产转让模式下提供的尽职调查阶段的法律服务,除本章规定的内容外,建议参照股权转让模式的操作指引。
第九十三条 为确保项目合法并满足受让方的开发需要,资产转让尽职调查的重点应放在项目的具体情况上,包括立项到转让时的所有情况。除土地状况、项目审批/建设手续、建设施工情况、权属状况等房地产项目一般调查内容外,不同类别项目有不同的调查重点。
第九十四条 建设用地使用权转让合同的主要条款有:
1.双方当事人的基本情况
2.转让土地的坐落、证号、性质等基本情况
3.建设用地使用权的规划用途和规划条件
4.土地转让价格、支付方式和期限
5.土地交付、验收期限
6.地上建筑物、其他附着物及处理方式
7.转让双方当事人的权利和义务
8.合同的担保
9.违约责任
10.争议的解决方式
11.双方当事人约定的其他事项
12.生效条款
第九十五条 草拟或审查建设用地转让合同注意事项及风险防范:
(一)建设用地使用权转让时,建设用地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。转让方与登记文件登记的主体应当一致。
(二)建设用地使用权转让后,应及时办理与该建设用地使用权有关的立项、规划等批准文件的变更手续。
(三)关注拟转让的建设用地使用权出让合同规定的土地用途、规划条件。建设用地使用权转让后,若受让方改变建设用地使用权出让合同规定的土地用途、规划条件的,应征得所在地市、县人民政府土地管理部门的同意,并按照审批权限经土地管理部门批准后,依照相关规定重新办理土地使用权出让合同,调整土地出让金,并办理登记手续。
(四)作为转让方的律师应提示当事人,尽量要求受让方一次性支付转让款,其保证金尽量不留或少留,并尽量缩短保证期限。作为受让方的律师应提示当事人,按照阶段向转让方分期付款,并留取一定款项作为合同履行的保证金,同时尽量延长保证期限。双方律师结合目标项目存在的风险、转让完成的周期、当事人利益最大化等因素,商定适当的支付方式。
(五)作为受让方的律师应提示当事人,在转让款的支付方式上可以与转让方共同与第三方(银行、公证机构)签订资金监管协议,对转让款进行监管,待转让方按约定全部履行合同义务后,由资金监管方按照监管协议的约定向转让方付款,以确保资金的安全。
(六)在草拟或审查土地转让合同时应注意对合同签订人主体资格、代理人代理权限的审查。
(七)建设用地使用权转让未经土地管理部门办理转移登记,不得对抗第三人。为防止转让方“一地多卖”损害受让方利益的行为,在合同中应将办理转移登记的时间尽量缩短。
第九十六条 在建工程转让合同的主要条款有:
1.双方当事人的基本情况
2.转让项目的概况及范围
3.转让价款的构成和支付方式
4.地上建筑物、附属物、设施的处理
5.项目转让前债权、债务的处理
6.转让项目的交接
7.双方对于转让条件的保证和承诺
8.履约保证金、保函的处理及返还
9.办理项目权属变更登记的时间、期限
10.违约责任
11.其他常规性条款
12.生效条款
第九十七条 草拟或审核在建工程转让合同的注意事项及风险防范:
(一)转让方应当是项目的所有人,其名称应当与行政机关登记文件上所载明的权利人一致。
(二)受让方应为取得房地产开发经营资质、具有相应支付能力的企业(目标项目非用于开发经营的除外)。
(三)核实并列明转让项目的详细状况,包括:建设用地使用权的坐落地点、面积、四至范围、产权证号、项目的批复文号、土地取得方式、规划用途和条件、开发期限、地上建筑物的情况等。
(四)转让项目的土地使用权及地上建筑物是否存在抵押、查封、租赁等限制项目权利的事项。作为受让方的律师应当提示当事人,与转让方约定消除上述权利瑕疵的方式及期限。
(五)核实转让项目是否具备转让条件:
1.转让方是否交清出让金;
2.属于房屋建筑工程的项目,转让方对转让项目已投入资金是否达到投资总额的25%,属于成片开发的项目是否达到工业用地或建设用地条件;
3.转让方(非国有企业)是否经过其公司章程规定的权力机关的通过;转让方(国有企业)是否经国有资产管理部门批准,是否需经产权交易机构交易。
(六)作为受让方律师应提示当事人,如受让项目存在逾期开发将有可能面临交纳土地闲置费、土地被政府收回的风险;建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等行政许可文件如超过有效期限需要重新办理审批。针对上述情况应约定由转让方负责补办政府部门重新认可的手续。
(七)作为受让方律师应提示当事人,在项目受让后,如受让方需改变原建设用地使用权出让合同规定的土地用途及土地规划条件的,应由原批准部门按照权限的重新审批,并依照规定调整土地出让金。
(八)在转让款的支付节点上,双方可将合同的签订、工程现场的移交、工程资料的移交和变更登记、审批文件的移交等作为支付转让款的参照依据。
(九)双方应对在建或已竣工的工程进度、工程质量、工程造价、需要的整改费用进行验收评估后予以确定。
(十)作为受让方律师应提示当事人,在合同中约定转让项目交割前转让方应对完工工程予以妥善保护,其施工资料作为本合同的交割资料。
(十一)作为受让方的律师应提示当事人,通常情况下转让方会将转让项目的土地使用权(含在建工程)作为抵押融资手段,如转让项目被抵押不仅难以办理过户登记手续而且抵押权人对于抵押物可依法申请拍卖并享有优先受偿权。如转让项目被司法查封,未经作出查封的部门解除查封,转让项目也不能办理转户登记手续。转让项目的土地使用权、建筑物如被转让方出租,则可能会遇到承租人的优先购买权、租赁期限未到期等问题,而影响项目转让的实施。
对于上述情况应约定转让方负责在约定的期限内解除抵押、查封、租赁等事宜,如需受让方预付转让款解决上述事宜,受让方需对转让项目进行物权预告登记,以确保预付款的安全并防止转让方出现“一地多卖”的情况。
(十二)作为受让方的律师应提示当事人,转让双方如与原施工承包方就施工合同的处理协商未果,施工企业在房地产项目转让过户之前提起工程款诉讼并对所施工的项目申请诉讼保全,会因施工企业对于所施工的建设工程享有优先受偿权而产生转让项目无法过户或无法及时过户的可能。
(十三)合同应约定项目转让后商品房预购合同的处理方式。一般情况下,在建工程确定转让之后,转让方应履行书面通知预购商品房买受人的义务,以确定原商品房预购合同是终止还是由受让方继续履行;对于继续履行的预售合同受让方需对原件进行审核,并由三方签订预售合同的承继协议。
(十四)作为受让方律师应提示当事人,将需要交接的文件包括但不限于项目开发经营所需的行政批文、技术资料、产权证照、施工档案等列入拟定交接清单,并确定进行交接的条件、期限等,交接过程要做好记录并由双方签字确认。
第九十八条 由于房地产项目转让过程较为复杂,为提高谈判效率,双方律师应首先确定谈判的日程表,对谈判的时间、地点、内容以文件的形式确定下来,用以推进谈判进程。
第九十九条 在谈判之前双方律师应事先沟通,彼此将需要的文件资料清单提前送达给对方并给予对方充分的准备时间。
第一百条 双方律师在充分沟通的基础上就谈判的总体内容列出谈判提纲,以指导谈判。
第一百零一条 对于有可能产生争议的问题,双方律师应在充分考虑当事人利益的基础上提供多个方案供当事人选择。
第一百零二条 双方律师应就每次谈判形成备忘录,以固定谈判的结果,尽量避免反复。在备忘录中双方认可的具有法律效力的内容可列入合同条款。
第一百零三条 双方律师在谈判过程中对于争议较大的问题,应善于平衡各方利益,灵活地作出处理,尽量促成双方交易。
第一百零四条 双方律师应注意督促其当事人按照约定完成各自所负担的工作。
第一百零五条 资产转让合同应由各方当事人依法签署,一般为法定代表人签字(或其授权的代表签字),并加盖公章。
第一百零六条 以资产转让方式进行房地产项目转让,受让方的主要义务是支付项目转让款。
第一百零七条 按照《城市房地产管理法》所规定的房地产项目转让条件,以资产转让方式进行房地产项目转让时,开发项目应已经取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》,房地产开发项目一般处于在建工程状态。交接工作的主要内容为:
(一)移交财产及项目现场:转让方应按照合同约定将建设用地移交受让方,对于所移交的在建工程,转让方与受让方之间应制作财产移交清单,载明移交时在建工程现状。
(二)移交在建工程证照:转让方与受让方应将与在建工程开发、建设有关的所有相关证照登记在册,办理移交手续。
(三)移交档案资料:在建工程档案资料移交主要包括以下两类资料,一是房地产开发项目审批过程中所形成的档案资料;二是房地产开发过程中与相关部门、单位所形成的工程技术资料、合同档案资料。
第一百零八条 变更转让方与第三方所签订合同的主体,由受让方取代转让方成为合同当事人,主要内容为:
(一)履行告知义务:转让方应当向受让方提供在项目转让交割前所签订的全部合同,并应书面通知合同的第三方,告知项目已经转让的事实,并提出将合同中的权利义务转让给受让方的请求,要求第三方在合理期限内予以答复。对于转让方所提供的全部合同,转让方、受让方应办理交接登记。
(二)签订合同权利义务转让协议:对于第三方在规定的合理期限内答复同意合同权利义务转让的,转让方、受让方、第三方应签订合同权利义务转让协议,明确由受让方承受合同中的权利义务。在合同权利义务转让协议中,应明确受让方、转让方对于项目交割前所签订合同履行情况应承担的责任。
(三)终止转让方与第三方合同的履行:对于第三方在规定的合理期限内答复不同意合同权利义务转让的,或者在规定的合理期限内未作出答复的,受让方应当要求转让方按照资产转让合同的内容与第三方协商终止合同的履行。
第一百零九条 房地产项目转让后,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。转让方和受让方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
 

第一百一十条 房地产项目转让过程中涉及到法律、政策、市场、财务等多方面风险,需要相关专业机构配合工作。律师在提供法律服务时应当适当区分工作范围,合理划分责任边界。
第一百一十一条 鼓励律师构建合理的知识结构,组建各专业领域律师形成综合服务团队,理解法律之外各专业领域人员对法律服务的支持和衔接,配合提供合同约定的法律服务,满足当事人的合理商务需求。
第一百一十二条 鼓励律师尽量理解当事人的商务需求、市场地位、谈判能力,合理分配风险责任,在披露、评估、防范风险的基础上尽力满足当事人促成交易的需求。
第一百一十三条 律师的服务内容、服务深度应当与当事人要求、工作量核定、律师费用安排以及服务合同的约定相匹配。
第一百一十四条 律师应当向当事人提示意向书与转让合同的区别和联系,提示当事人注意意向书的内容对其法律效力的影响。
第一百一十五条 鼓励律师起草意向书时为交易各方留出适当的合作弹性,允许交易各方在项目尽职调查完成后,对意向书的内容进行调整、修改或重新磋商,决定终止或继续交易。
第一百一十六条 鼓励律师对房地产细分行业的经营模式、业务流程进行了解,并在必要时请当事人提供帮助,便于更好地理解当事人的商务需求。
第一百一十七条 律师在尽职调查中应当尽到审慎注意义务,并保留相关证据。鼓励律师就工作过程中形成的工作记录、会议纪要、访谈笔录、电子邮件等制作工作底稿或者进行文件备份。
第一百一十八条 如涉及其他司法管辖区域的尽职调查及法律分析与评估等法律业务,鼓励律师建议当事人聘请在该司法管辖区域具备相应资格且在特定业务领域具有相应经验和能力的律师事务所提供服务。
第一百一十九条 律师应与会计师、评估师、税务师、工程师、咨询师等专业人士密切配合,通过专业分工协作和业务沟通,共同保障受托调查业务的顺利进行。
第一百二十条 律师不应向当事人或其他相关方提供律师经合理谨慎判断怀疑是伪造或虚假的文件、资料、证明等,不得隐瞒、遗漏主要信息或做虚假陈述。
第一百二十一条 交易结构设计工作涉及到当事人多方面的商务需求,一般由当事人完成或者独立委托,律师可以根据当事人要求参与提供相关服务。
第一百二十二条 鼓励律师参与交易结构设计工作,与其他专业机构协同工作。鼓励律师理解当事人设计的交易结构,从中提炼出相关法律需求。
第一百二十三条 律师对于涉税事项提供法律服务时,应关注税收筹划工作,提示当事人全面了解交易主体在不同环节的总体税负和交易后续税负,提示当事人注意关注税负安排对交易价格的影响。
第一百二十四条 律师在交易结构设计阶段提供法律服务时应当合理界定律师的工作角色、服务范围和责任边界,就非法律问题谨慎提供意见。
第一百二十五条 律师可建议当事人在谈判合同文件前先就主要商务条件进行讨论并形成交易条款清单,律师在此基础上准备合同文件。
第一百二十六条 律师代表一方起草合同文本时应当按照业界通常做法提供合同文本,在尊重当事人要求的基础上,兼顾平衡各方利益,提高工作效率。律师在修订合同时一般应使用修订模式以方便对方检索修改内容。
第一百二十七条 合同文件谈判过程中,各方律师应当沟通配合,提高谈判效率。对于有争议的法律问题,尽量提出多个解决方案,并寻求各方可以接受的共同意见。
第一百二十八条 律师应提醒当事人注意合同性质、效力等方面的不同观点以及司法实践中的不同做法,但不宜因此反对当事人的商务决策。
第一百二十九条 鼓励律师通过合同分析交底的方法对合同文本的重要内容进行分析评价,协助当事人准确理解合同条款的法律涵义,并就履行中需要特别关注的问题提出法律建议。
第一百三十条 律师协助当事人履行合同时,应注意指导当事人收集、固定重要证据,原则上由当事人保管证据原件,律师留存备份。
第一百三十一条 律师协助当事人办理有关登记手续时,应与当地有关机构及时沟通,了解工作流程和政策的变化,提高工作效率。
第一百三十二条 律师提供资金监管服务时,应合理界定服务身份,约定清晰、客观的资金解付条件,避免陷入当事人的争议。必要时律师可以建议当事人通过银行监管业务防范资金交割风险。
 

第一百三十三条 本指引受限于编写人员对法律法规的掌握和理解程度、以往办理该类法律业务的经验程度以及对所涉问题的主观、个性的认识等因素,不能涵盖所有房地产项目转让的具体操作、不能穷尽房地产项目转让的所有法律问题,加之目标项目和目标公司的实际情况各异,因此,本指引的完整性、深度、详尽程度以及对实际工作的指导意义均有局限性,对律师为房地产项目转让业务提供法律服务不具有可直接拷贝适用性。律师应结合目标项目和目标公司的具体情况,发挥其主观能动性,灵活变通处理相关业务。
第一百三十四条 本指引并非强制性或规范性规定,仅供山东省律师办理房地产项目转让法律业务时参考。律师办理房地产项目转让法律业务未参考适用本指引,并不必然得出该律师失职或未履行法定职责、约定职责的结论,但委托合同约定律师应适用本指引提供服务的除外。
第一百三十五条 律师办理房地产项目转让法律业务参考本指引的,应自行对所提供的法律服务承担责任。本指引的编写人员或发布机构对律师参考本指引提供法律服务所产生的任何责任或后果不承担责任。
第一百三十六条 本指引是根据2011年10月31日前国家和山东省颁布的法律、行政法规、规章、地方性法规及其它相关文件的规定,结合当前律师办理房地产项目转让的实务操作经验制订。若法律法规及规范性文件发生变化,应以新的规定为准。
第一百三十七条 本指引由山东省律师协会房地产专业委员会组织起草,经山东省律师协会_____________会议审议通过,自发布之日起施行。
第一百三十八条 本指引由山东省律师协会房地产专业委员会负责解释。
附件一:《股权转让模式下的尽职调查详细内容》
附件二:《资产转让模式下的尽职调查详细内容》
附件三:《股权转让模式下的纳税说明》
附件四:《资产转让模式下的纳税说明》
附件五:《国有股权转让程序》
附件六:《外商投资房地产的有关问题》
 

股权转让模式下的尽职调查详细内容
一、目标公司的设立及存续情况
1.目标公司的设立申请/审批文件、设立目标公司的项目核准
文件、营业执照、组织机构代码证及所有登记证照文件(外汇/外债登记证、财政登记证等);
2.目标公司登记事项,包括历次变更、变动情况调查,并进行合法合规性审查;
    3.目标公司年审情况,是否存在影响目标公司合法存续的重大法律障碍,如吊销、注销等;
4.目标公司出资情况,验资报告及出资证书;
5.目标公司经批准的中外合资合同或中外合作合同(如有)、公司章程,及所有补充、修改文件;
6.目标公司成立以来的股东会、董事会决议及会议记录,现有全体董事、监事以及各董事和监事的委任方名册;
7.房地产开发企业资质证书,经营范围内所有依法应取得的资质、许可、政府批复等,并审查此等资质是否仍合法有效;
8.目标公司成立以来的合并、分立、变更、重大改组、重大投资,参股其他企业等其他对外投资情况;
9.目标公司组织结构图,关于其设立的子公司、分公司、营业部、办事处或经营其他业务的详细情况,以及相关的设立批准文件、登记证、营业执照等。
二、目标公司股权结构及股东
1.目标公司当前的股权结构、股东名单及其合法性,公司各股东、实际控制人的营业执照或商业登记证明及公司章程;
2.目标公司股东协议、附件及所有补充、修改文件;
3.公司股权结构的历次变更及其合法性,有关公司股权转让协议及相关批文(如有);
4.目标公司股权权利障碍设置情况(如股权是否存在争议,是否存在股权质押、查封、第三方权利设置等情况,并审查相关文件)。
三、目标公司的财产权利(不包括项目资产或土地)
1.目标公司资产(不含知识产权)
(1)制作除不动产、知识产权外的其他所有资产的清单(含生产设施、机器设备、办公设备、运输工具、备品、备件等)并进行逐项审查;
(2)重要生产设施、设备或办公设备的购买合同及付款发票;
(3)运输工具的购买合同、付款发票及车辆登记证明;
(4)目标公司所持证券(包括股票和债券)的相关证明文件;
(5)目标公司拥有的其它资产的证明文件;
(6)目标公司是否在上述各项资产之上设置任何形式的担保或他项权利(如抵押、质押、留置等),审查相应的担保合同及主合同协议,以及设立担保所取得的政府批准文件及登记备案文件(如有);
(7)目标公司租赁的重要资产清单及相关证明文件,包括但不限于:租赁的生产设施、机器设备、办公设备清单及租赁合同;租赁运输工具清单及租赁合同;租赁的其它资产清单及租赁合;
(8)与转让项目无关的土地使用权证及房地产权证(如有)。
2.目标公司知识产权
(1)属于目标公司所有,或目标公司正在使用的注册商标、专利权、著作权以及其他知识产权的有关文件、证书或批文(如有);
(2)上述知识产权是否设有第三方权利及其他权利障碍(包括但不限于担保权利、许可、授权使用等情况);
(3)上述知识产权的相关费用是否按时缴付;
(4)是否存在侵犯第三方知识产权的情况。
四、目标公司的财务及债权债务情况
1.目标公司最近三年经审计的财务报告,截止至尽职调查日的最新财务报告;
2.尽职调查日目标公司的现金结余金额;
3.目标公司债权债务清单;
4.与目标公司债权相对应的任何合同/协议及其履行情况,审查债权的性质及合法性,是否存在债权无法收回的风险;
5.目标公司所有贷款/融资文件、数额、还款期、逾期利息及罚金情况;
6.目标公司尚未清偿的人民币及外币贷款/融资清单(含银行贷款、股东借款、企业拆借、民间借贷等);
7.审查目标公司所有债务的性质,合法有效性、偿还期限、债权人对其是否有特别限制;
8.目标公司外债情况,合法性、批文及登记证明(外债登记证、签约情况表、外债变动反馈表及还本付息核准件等);
9.目标公司外债担保文件、履约保证书情况;
10.目标公司对外担保合同的情况,主合同的履行情况;
11.制作目标公司资产抵押、质押清单,审查主合同、抵押、质押协议及相关登记文件。
五、目标公司重大合同/协议(不包括项目/项目土地有关协议)
1.工程承包合同/施工承包合同(包括总包、分包及单项工程施工合同等) ,建设承包商(包括总承包商和分承包商)的资质证明文件及相关工程负责人的身份证明文件;
2.建筑勘察、设计、咨询合同(包括前期可行性咨询、造价咨询合同等);
3.项目管理合同/工程建设监理合同以及监理公司的资质证明文件;
4.物业管理委托/承包/咨询合同及物业管理公司/咨询公司的资质证明文件 (如有);
5.拆迁与市政配套委托合同,并审查包括房屋拆迁许可证(如有)及缴付拆迁补偿费的发票、证明在内的文件;
6.设备、材料采购合同;
7.委托代理合同,广告合同;
8.含有特别的或义务加重条款的合同,或其他可能会导致目标公司亏损的合同;
9.并非在目标公司正常经营中达成的合同,或双方权利义务不对等的合同;
10.被视为无效,或其条款不可执行的合同;
11.出租或承租协议、购买回租协议、赊购或分期付款购买协议;
12.与代表目标公司员工的任何工会、机构或组织达成的协议;
13.要求目标公司支付任何佣金、中介费、特许权费或类似费用的协议;
14.在合同履行过程中,任何一方当事人存在履行障碍的合同;
15.其生效需经政府授权或批准的协议;
16.有关长期投资或合作的协议;
17.目标公司或其任何业务的承包或管理协议;
18.总金额超过一定限额的合同,要求年度付款总额超过一定限额的合同(限额视目标公司具体情况确定);
19.属于关联交易性质的协议;
20.其它重大协议,包括已经签署的意向书;
21.特别提示:
合同数量较多时,应从合同金额与合同性质上总体把握,重点审查可能对目标公司资产、负债、所有者权益以及生产经营产生重大影响的合同;
房地产转让项目,应注意审查合同中与项目转让有关的内容:例如合同的合法有效性、已发生的违约情况或纠纷、潜在的违约风险和赔偿责任等,是否加重了受让方的责任,是否有损于受让方的利益,已签署的合同是否会对项目转让产生障碍或不利影响等。尽职调查人员应做出相应的法律评估。
六、目标公司劳动人事情况
1.目标公司董事会成员及高级管理人员名单、简历;
2.制作与目标公司存在劳动关系的员工名单,列明总人数、员工职称、劳动合同期限、年龄、岗位和薪酬;
3.目标公司其他工作人员清单(如借调、劳务关系等),列明姓名、工作岗位薪酬、合同期限等;
4.劳动合同(董事及高级管理人员);
5.劳动合同范本(包括临时工、正式员工及外籍员工);
6.劳务派遣合同等其他用人文件(如有);
7.特定岗位人员对公司商业秘密的掌握情况及其与目标公司签订的保密协议、不竞争协议等;
8.目标公司社会保险登记以及社会保险金的缴纳情况,审查是否有拖欠或未按法律规定缴纳情形;
9.目标公司员工激励计划、员工福利方案(房屋、医疗、失业、养老金等方面);
10.目标公司管理层及员工持股状况,认股选择权计划等相关文件;
11.目标公司工会的建立及运作情况,工会的相关文件(集体合同等);
12.目标公司员工手册;
13.目标公司有关员工辞退、终止劳动关系、停薪留职、离岗退养、退休等情况的说明,以及未支付的经济补偿金等费用的金额;
14.目标公司欠付/欠缴的员工工资、经济补偿金、社会保险、住房公积金或其他与员工有关的款项清单及各项金额;
15.目标公司成立以来发生的所有劳动争议的情况;
16.目标公司成立以来受到劳动行政监察部门处罚的情况;
17.尚未了结的劳动争议仲裁或诉讼案件情况、相关法律文书,并审查是否存在潜在的劳动争议。
七、目标公司的经营与业务情况
1.目标公司的主营业务、经营状况、业绩、市场情况;
2.目标公司成立以来参与的项目清单(包括项目涉及的其它各方当事人、用地和项目性质、当前状况以及任何有关的协议或文件);
3.除房地产开发、管理业务之外,目标公司所从事的其他业务的说明,及相关的协议或文件;
4.目标公司据以与客户开展业务的标准业务条款;
5.目标公司与客户或承包商订立的与标准业务条款相异的合同;
6.目标公司的经营活动是否有(或可能有)被政府管制或受相关法律、法规限制的情况。
八、目标公司税务情况
1.审查税务登记文件,最近三年的年度税务报表,当前应纳税的税种、税率、是否享受税收优惠政策、财政补贴,相关政府批复或文件(如有);
2.上述税收优惠、财政补贴等政策是否合法有效;
3.税务机关对土地和房屋方面的纳税义务或税收减免的认定和批复文件(如有);
4.目标公司成立以来所有的纳税凭证和/或其他证明;
5.目标公司是否存在欠缴税款情况,因欠缴税款可能遭受何种、何程度的行政处罚;
6.目标公司受税务部门处罚的记录;
7.目标公司与国家和地方税务部门之间关于解决税务争议的文件和往来信函;
8.其他相关文件。
九、目标公司保险情况
1.目标公司投保情况说明(如财产险、建筑工程保险、车辆保险、人身伤害险或其它保险),与之相关的所有保险合同,以及支付保险费的凭证;
2.目标公司已就上述保单提出理赔或可能提出理赔要求的所有文件;
3.已按期缴纳保费的证明文件。
十、目标公司环境保护情况
1.目标公司项目/地块的环境影响评估报告书、表格;
2.目标公司项目/地块的环境影响评估报告的批复和意见;
3.目标公司各种已完工环保设施的测试报告/意见/测试证书;
4.目标公司废物/污染物排放申请和许可;
5.目标公司废物/污染物的排放费用收据或通知;
6.目标公司项目/地块的环境污染测试结果报告;
7.曾受到政府环境保护部门行政处罚的情况及相关文件;
8.所有关于环境损害或责任的其它政府或法院报告、令状、禁令、意见、批文、制裁、函件或任何第三方向目标公司提出索赔的文件。
十一、目标公司遵守法律法规的情况
1.获得政府批准和许可;
2.符合审批、登记和备案要求;
3.支付税费或服从政府的征收、征缴;
4.银行账户的使用或外汇管理;
5.公司(或公司的管理人员、雇员代表公司)以任何方式向官员行贿;
6.劳动管理;
7.环境保护;
则目标公司应就上述各项违法情况或声称的违法情况作出下列说明:
1.因上述违法行为或声称的违法行为被依法强制执行的情况,公司的潜在责任(罚款、补偿金等);
2.对目标公司及其各项业务和资产的潜在影响(如吊销营业执照、扣押财产等);
如目标公司声称不存在任何上述违法事项,应作出书面声明。
十二、目标公司诉讼及争议情况
1.截止至尽职调查日尚未了结的,通过协商/调解/诉讼/仲裁/行政程序向目标公司、董事或雇员提出任何请求或主张的文件;
2.对上述未了结案件的法律评估,可能的赔偿数额或可能受到的处罚;
3.尽职调查日可以预见到的任何诉讼、仲裁或行政处罚的情况;
4.目标公司曾受行政处罚的情况说明;
5.针对目标公司、其董事或雇员的任何其他争议或潜在争议的情况说明。
十三、涉及开发项目(重点是目标项目)情况
审查内容:
1.“一书二证”:建设用地批准书,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证;
2.国有土地使用权证;
3.国有土地出让合同及动拆迁补偿合同;
4.发改委立项文件或可行性方案批复;
5.施工许可证;
6.预售许可证;
7.大产权证或小产权证;
8.规划审核意见书或规划部门对方案的批复;
9.项目扩初的批复;
10.项目各类市政配套部门的征询意见;
11.项目的方案文本、扩初文本或施工图;
12.项目的地质勘探报告;
13.项目的各类验收报告;
14.项目面积测绘资料;
通过对上述文件的审查,主要是为了解:
1.项目土地取得的来源及合法性,土地使用的时间及原始土地的价格,并结合财务调查了解土地款项的支付情况;
2.项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标;
3.根据目标项目的进展,审查其所处阶段所需的相关政府职能部门的审批文件、手续是否完整、合法;
4.若项目工程已实际开工,应了解项目工程的图纸、办妥开工审批手续、留存政府质检部门出具的阶段性验收报告及工程档案中必须的各类文件图纸,以确保今后竣工验收的合规性。
十四、其他
1.目标项目所在区域整体土地规划;
2.目标项目土地规划分析;
3.项目所在地土地平均价格、基准价格、最低限价情况;
4.项目所在地平均商品房价格情况;
5.项目开发须缴纳的各项费用估算;
6.目标公司及股东的社会评价;
7.视交易具体情况,可能对目标项目转让有重要影响的所有文件、协议或函件。

 
附件二:
资产转让模式下的尽职调查详细内容
一、土地文件
1.土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书;
2.关于地块的红线图/认定地界图;
3.征地文件:
(1)市、县人民政府做出的土地征收决定;
(2)其他征地所需的文件、资料;
(3)征地补偿合同或协议(或政府做出的搬迁决定);
(4)按规定支付土地补偿费,安置补助费,青苗及地上附着物补偿费的情况明细(包括已支付项目及金额,应付未付项目及金额),及相关付款凭证;
(5)征地结案表。
4.土地出让/转让文件:
(1)土地招拍挂相关文件;
(2)国有土地使用权出让或转让合同;
(3)土地出让金收据/土地转让金收据;
(4)制定取得土地使用权应支付的费用清单(包括但不限于土地出让金/转让金,大市政配套费用,动拆迁费用等),清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额,并审查付款凭证;
(5)制定取得土地使用权应缴纳的税款清单(包括但不限于契税),清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额,并审查已缴纳税费的付款凭证。
5.土地拆迁文件(如有):
(1)房屋拆迁许可证;
(2)委托拆迁合同和拆迁委托书;
(3)拆迁进度说明(包括但不限于拆迁协议签署情况、实地拆迁情况、安置房建设情况及预计完工时间、回迁情况等);
(4)拆迁补偿安置协议签署情况明细表(附拆迁补偿安置协议格式文本、及与格式文本不一致的协议文本);
(5)支付拆迁补偿安置费用的情况明细(包括已支付项目及金额,应付项目及金额),并审查相关付款凭证;
(6)拆迁结案表。
6.土地使用权证、房地产权证和租赁登记证(如有);
7.土地规划条件、规划用途、使用年限等;
8.关于土地的权利障碍设置情况(包括但不限于抵押、查封)及他项权利证明和相关合同;
9.关于土地的租赁合同(包括批文和登记文件)或土地外包协议;
10.土地是否被认定为闲置土地;
11.任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本。
二、项目文件
1.建设项目建议书或可行性研究报告,以及发改委的立项批准文件;
2.关于项目的建设用地批准书及附图;
3.规划主管部门的规划批准文件(包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书);
4.建设主管机关对项目的审核批复;
5.相关主管部门(环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等)对建设项目的审查意见;
6.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件;
7.建设用地规划许可证;
8.建筑工程规划许可证;
9.建筑工程施工许可证;
10.房地产开发项目手册;
11.房地产开发项目建设条件意见书;
12.项目规划调整的有关文件;
13.地块、地名使用批准书;
14.项目已获得的其他相关批文或权证;
15.项目开发建设情况说明(包括但不限于项目整体规划、设计、工程进度、建设现状等);
16.与项目建设有关的勘察、设计、监理、施工合同及招投标文件;
17.项目施工合同履行情况、工程款支付情况,是否有拖欠工程款的情况;
18.在建工程/ 已建成房地产的权利障碍设置情况(包括但不限于抵押、查封)及他项权利证明和相关合同。
三、不同类别房地产项目的调查重点
除土地状况、项目审批/建设手续、建设施工情况、权属状况等房地产项目一般调查内容外,不同类别项目有不同的调查重点。
1.住宅项目调查重点
(1)房屋预售许可证;
(2)房屋销售合同(范本),审查合同条款的合法及适当性,有无对出售方不利条款;
(3)房屋销售情况说明,已经签署预约协议/房屋销售合同的情况,是否存在纠纷或潜在的纠纷;
(4)房屋销售广告合同或宣传代理合同;
(5)房屋销售代理合同;
(6)……
2.商业地产项目调查重点
(1)对项目周边商业环境的调查,周边商铺的经营业态、经营状况、租金水平等(业务与经营情况调查,如需);
(2)项目的物业形式分析,是否满足受让方计划需要(业务与经营情况调查,如需);
(3)项目招商计划书;
(4)项目招商合同签署情况说明;
(5)项目招商代理协议(如有);
(6)项目招商广告及宣传文件;
(7)已签署的招商合同,审查其合法有效性,是否有不适合受让方的条款,合同修改/调整/解除条件,综合评估受让后对合同履行可能产生的影响,及处理方法;
(8)……
3.旅游地产项目调查重点
(1)项目运营及盈利能力调查(业务与经营情况调查,如需);
(2)是否有酒店管理合同及其他类似的管理服务合同,审查其合法有效性,是否有不适合受让方的条款,合同修改/调整/解除条件,综合评估受让是否会对合同履行产生影响,及相应的处理方法;
(3)项目有关的招商/招租计划、合同(如有);
(4)……
4.工业地产项目调查重点
(1)转让方与工业地产招商方(工业园管委会、开发公司等)签署的招商协议或其他相关协议、文件;
(2)转让方与工业地产物业服务方签署的服务协议;
(3)上述协议、文件的合法有效性,是否存在限制受让或对受让不利的条款;
(4)项目目前的建设/使用状况,项目的规划、设计、建设能否满足受让方的受让目的和需要;
(5)……
四、不同阶段房地产项目的调查侧重点
1.土地使用权转让
项目尚未开发建设前,尽职调查应侧重于项目土地情况,以及开发前期的各种审批手续:
(1)拟受让土地基本情况及前期各项审批手续;
(2)拟受让土地是否存在权属纠纷,地上、地下或其空间范围内是否有其他权利人;
(3)拟受让土地是否存在抵押、查封等权利限制;
(4)拟受让土地进行转让有无法律上的限制或障碍;
(5)拟受让土地的规划条件、规划用途、使用年限、现状等是否满足受让方的受让目的和需要;
(6)土地是否签署了租赁协议或外包协议,审查租赁期限及解约成本等;
(7)是否存在影响或阻碍受让方按计划使用受让土地的其他情形。
2.在建工程转让
项目已经开发建设但未竣工,尽职调查应侧重于项目审批及建设手续、项目建设所有相关协议,工程款支付及在建工程是否设置权利障碍等。
(1)土地情况及项目开发/建设的各项审批手续;
(2)在建工程涉及的勘察、设计、监理、招投标、材料采购、广告发布、预售商品房、委托销售等合同的审查;
(3)在建工程涉及所有施工合同审查,包括已经履行完毕和正在履行的合同。已经履行完毕的工程款是否结清,正在履行的工程款是否按期支付,是否存在拖欠工程款的情况及拖欠总金额;
(4)在建工程是否设定抵押、是否存在被查封或其他限制转让情形;
3.已建成房地产转让
已建成房地产项目,尽职调查应侧重于项目竣工验收情况、工程质量是否合格、是否结清工程款以及权证办理情况。
(1)有关土地、项目开发/建设的各种手续,项目建设涉及的各类合同审查,参考土地使用权及在建工程转让部分;
;(2)房地产项目竣工验收资料:
单体预验收《竣工验收报告》;建设项目防雷竣工验收;建筑工程消防竣工验收;建设项目人防竣工验收;环保验收;建设项目规划验收;建设工程竣工验收报告及竣工验收备案表;
(3)工程款是否已全部结清,是否有拖欠及拖欠总金额;
(4)是否已经取得房地产权证;
(5)权证办理是否存在障碍;
(6)已建成房地产是否设定抵押、是否存在被查封或其他限制转让情形;
(7)是否存在其他过户障碍的情形。
 

股权转让模式下的纳税说明
一、印花税
1.纳税义务人:受让方、转让方
2.计税依据及税率
计税依据为合同记载的股权转让价格,税率为万分之五。
3.主要税法依据
《中华人民共和国印花税暂行条例》及其施行细则
二、土地增值税
1.纳税义务人:转让方
2.计税依据及税率
计税依据为增值额,即转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本及费用、营业税及附加、印花税等。
税率为四级超率累进税率,见下表:
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率
速算扣除
1
不超过50%的部分
30%
0
2
超过50%至100%的部分
40%
5%
3
超过100%至200%的部分
50%
15%
4
超过200%的部分
60%
35%
3.相关政策
根据国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号),如果一次性转让项目公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,应按土地增值税的规定征税。
4.主要税法依据
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则
财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)
三、个人所得税
1.纳税义务人:转让方
2.应纳税所得额及税率
应纳税所得额为转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额。
财产转让所得适用20%的税率。
3.主要税法依据
《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例
四、企业所得税
1.纳税义务人:转让方
2.应纳税所得额及税率
应纳税所得额为企业每一个纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
企业所得税的基本税率为25%。
3.相关政策
股权转让所得为企业股权转让收入扣除为取得该股权所发生的成本后的余额,不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。股权转让所得应计入企业纳税年度收入总额,并依法缴纳企业所得税。
4.主要税法依据
《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例
《国家税务总局关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知》(国税函[2004]390号)
《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)
 

资产转让模式下的纳税说明
一、契税
1.纳税义务人:受让方
2.计税依据及税率
计税依据为成交价格,成交价格明显不合理且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。
契税实行3%-5%的幅度税率,山东省实行3%的税率。
3.相关政策
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的,对新设公司承受该企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。
对国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且该国有控股公司占新公司股份85%以上的,对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。
4.主要税法依据
《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则
《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号)
《财政部 国家税务总局关于国有控股公司投资组建新公司有关契税政策的通知》(财税[2006]142号)
二、印花税(同附件三“印花税”部分)
三、土地增值税(同附件三“土地增值税”部分)
四、营业税
1.纳税义务人:转让方
2.计税依据及税率
营业税的计税依据为营业额。
转让不动产或土地使用权的营业额是以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额,即仅以增值额为计税依据。
转让无形资产、销售不动产适用5%的税率。
3.主要税法依据
《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则
财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)
国家税务总局《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(国家税务总局2011年51号公告)
五、企业所得税(同附件三 “企业所得税”部分)
六、城市维护建设税及教育费附加
1.纳税义务人:转让方
2.计税依据及税率
城市维护建设税和教育费附加均以流转税(房产项目转让业务中主要指营业税)实际缴纳的税额为计税依据。
城市维护建设税税率:纳税人所在地在市区的,税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。
教育费附加的征收比率为3%。
3.主要税法依据
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及其实施细则
《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》
 

国有股权转让程序
国有股权转让应符合国有资产监管的特别规定及《公司法》关于股权转让的规定。根据《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《企业国有产权转让管理暂行办法》以及国有股权向管理层转让等规定和相应产权交易机构交易规则的规定,对于转让方而言,国有股权交易可以分为以下几个步骤:
一、初步审批
转让方就本次股权转让的数额、交易方式、交易结果等基本情况制定转让方案,申报国有产权主管部门进行审批,在获得同意转让的批复后,开展下一步工作。
二、清产核资
由转让方组织进行清产核资,并根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册。若转让所出资企业国有产权导致转让方丧失控股地位的,由同级国有资产监督管理机构组织进行清产核资。
三、审计评估
转让方委托会计师事务所进行全面审计。并在清产核资和审计的基础上,委托资产评估机构进行资产评估。评估报告经核准或者备案后,作为确定企业国有股权转让价格的参考依据。
四、内部决策
转让方应就股权转让事宜召开股东会/股东大会,进行内部审议,形成相关的决议,并取得其他股东放弃优先购买权的承诺。
如果采取协议转让方式,应取得国有资产主管部门同意的批复,转让方和受让方应当草签转让合同,并按照企业内部决策程序进行审议。
涉及职工合法权益的,应当听取职代会的意见,并形成职代会同意转让的决议。
五、申请挂牌
选择有资格的产权交易机构,申请上市交易,并提交转让方和受让方企业法人营业执照复印件、转让方和受让方国有产权登记证、受让方股东会/股东大会决议、主管部门同意转让的批复、律师事务所的法律意见书、审计报告、资产评估报告以及交易所要求提交的其他书面材料。
六、签订协议
转让成交后,转让方和受让方签订股权转让合同,取得产权交易机构出具的产权交易凭证。
七、审批备案
转让方将股权转让的相关书面材料报国有产权主管部门备案登记。
八、产权登记
转让方和受让方凭产权交易机构出具的产权交易凭证以及相应的材料办理产权登记手续。
九、变更手续
交易完成,目标公司修改《公司章程》以及股东名册,到工商行政管理部门进行变更登记。

 
附件六:
外商投资房地产的有关问题
一、外商投资房地产的相关法规、政策及规范性文件
1.国务院《指导外商投资方向规定》(第346号),2002年2月11日发布;国家发展改革委、商务部《外商投资产业指导目录》(2007年修订),2007年10月31日发布;
2.建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号),2006年7月11日发布;
3.商务部办公厅《关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的通知>有关问题的通知》(商资字[2006]192号),2006年8月14日发布;
4.国家外汇管理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发[2006]47号),2006年9月1日发布;
5.商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]第50号),2007年05月23日发布;
6.国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(汇综发[2007]130号),2007年7月10日发布;
7.商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》(商资函[2008]23号),2008年6月18日发布;
8.国家发展改革委《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》(发改外资[2008]1773号),2008年7月8日发布;
9.商务部办公厅《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》(商办资函[2010]1542号),2010年11月22日发布。
二、外商投资房地产企业的设立
根据50号文的规定,外商投资从事房地产开发、经营,应遵循项目公司原则。
而根据171号文、192号文和50号文等的规定,设立外商投资房地产企业应当满足以下条件:
1.已先取得土地使用权、房地产建筑物所有权,或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议;
2.投资总额300万美元以下(含300万美元)的,注册资本不低于投资总额的70%,300万美元以上的,注册资本不低于投资总额的50%;
3.经营范围为普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等的建设经营,或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发;
4.中外双方未以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
外商投资房地产企业的设立程序为:
签订土地使用权出让合同(转让合同)→向商务主管部门申请企业设立批准→颁发一年期《外商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门申请办理企业设立登记,领取《营业执照》→缴纳土地使用权出让金→申领《国有土地使用证》→换发正式《外商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门换发《营业执照》
三、以股权转让、并购等方式投资房地产的要求
1.境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,须妥善安置职工,处理银行债务,并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
境外投资者受让外商投资房地产企业中方股权, 的,须妥善安置职工,处理银行债务,并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。
2.目标企业已取得《国有土地使用证》,且投资者书面保证将履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
四、外商投资房地产企业的限制
1.商务部备案以及禁止境外贷款
经商务主管部门批准的外商投资房地产企业应及时向商务部投交档案材料进行备案。
根据130号文,2007年6月1日及以前取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业不得办理外债登记。
2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业,外汇管理局各分局不予办理外汇登记(或登记变更)及资本项目结售汇手续。
2.经营范围限制
(1)投资限制类房地产项目的核准:
根据《外商投资产业指导目录》(2007年修订),高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心等高档房地产项目的建设、经营,属于限制类,外商投资该等房地产项目受到严格控制。
根据国务院《关于严格控制高档房地产开发项目的通知》(国发[1995]13号),下列项目属于高档房地产项目:别墅性质的高档住宅及度假村;单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目;建筑标准四星级(或相当于四星级)及以上的宾馆、饭店。
外商投资该等项目,按照1773号文的规定,凡总投资额在5000万美元及以上的,由国家发展改革委核准项目申请报告,总投资额在5000万美元以下的,由省级发展改革部门核准。
外商投资除该等项目之外的其他房地产项目,总投资1亿美元及以上的由国家发展改革委核准项目申请报告,总投资额1亿美元以下的,由省级发展改革部门核准。
(2)新增开发项目
根据50号文,已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务,以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营,应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
3.投资人限制
(1)严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业。
返程投资是指一个经济体境内投资者将其持有的货币资本或股权转移到境外,再作为直接投资投入该经济体的经济行为。否则,将被追究逃骗汇责任。
(2)境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式,规避外商投资房地产审批。比如,境外投资者以受让房地产企业股东的方式达到对房地产企业的控制。
注意,有关政策并非禁止境外投资者以变更境内房地产企业实际控制人的方式进入房地产,而是要求以该种方式投资房地产亦需要依法进行审批。
4.股权及资产转让限制
外商投资房地产企业的股权和资产转让,由商务部等主管部门严格按照有关法律、法规和政策规定进行审批(审批权限及程序参照外商投资企业的设立审批及项目立项审批)。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函,《国有土地使用证》,建设(房地产)主管部门的变更备案证明,以及税务机关出具的相关纳税证明等材料。
 
 

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